Пограничный вопрос с течением времени не теряет своей актуальности, и при этом неважно, что это за границы — государств или соседних огородов. Межевание территории — это четкое определение пограничной зоны чьей-то земли. В стародавние времена такого способа не было, и многие междоусобные войны начинались именно с того, что соседи не сходились во мнениях относительно границ их владений.
Впрочем, в настоящем мало что изменилось. Если собственник не провел межевание или даже провел, но при этом не озаботился установкой ограждения, то такое легкомысленное поведение может быть чревато последствиями. Случись вдруг какому-то участку быть без забора, в глазах общественности он будет выглядеть как бы ничьим. И деятельным соседям помешает скорректировать границы надела в свою пользу только их порядочность.
Для предотвращения междоусобных войн и появилось межевание — разграничение земель не только технически, но и юридически. Так границы приобретают законность и могут быть восстановлены во всех случаях их нарушения.
В истории учета земель современной России можно выделить четыре основных периода:
- в 1960—1990 гг. особое внимание уделялось землям сельскохозяйственного назначения, а также перераспределению земель, обеспечению развития производственных сил (в том числе административного планирования) и в достаточно большой степени сохранение плодородия земель. Однако для рыночной экономики эти цели, несмотря на всю свою важность, являются все же второстепенными. Процесс учета земель находился под управлением министерства сельского хозяйства. Для учета земель сельских населенных пунктов и сельскохозяйственных предприятий использовалась земельная шнуровая книга. В городских поселениях — книга регистрации землепользований;
- в 1992—2001 гг. органы кадастрового учета фактически занимались поддержкой проходившей па всей стране процесса приватизации земель. Т.е. кадастр выполнял функции одновременно кадастрового учета и регистрации права. В начале 90-х годов XX в. земельные участки на праве частной собственности на землю были едва ли не единичными, а полная ясность с его правовым содержанием и возможными перспективами отсутствовала из-за острой политической борьбы. Таким образом, потребность в законодательном регулировании ведения государственного земельного кадастра остро возникла только во второй половине 90-х годов прошлого века;
- в 2001—2008 гг. ведутся две системы учета: по земельным участкам — государственный земельный кадастр (ГЗК), по объектам капитального строительства (ОКС) — организации технической инвентаризации (ОТИ) или бюро технической инвентаризации (БТИ);
- с 2008 года по настоящее время развивается единая система регистрации прав и кадастрового учета.
Итак, до недавних пор процедура межевания была обязательной процедурой для регистрации права собственности на земельный участок. Обязательное межевание земель было отменено в ноябре 2007 года после принятия Закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Этот Закон получил неофициальное название Закон «О дачной амнистии». В полном объеме отменил обязательное межевание закон о кадастре недвижимости – с 1 марта 2008 года. За последующие годы около 3 млн. собственников получили на участки новые кадастровые паспорта и новые свидетельства о собственности без межевания, провели сотни тысяч сделок с такими участками, зарегистрировали строения.
Сегодня без обязательного межевания регистрируется около 1 млн. участков в год. Из 60 млн. участков в стране ровно половина – без межевания. Возникает резонный вопрос: если закон не обязывает землевладельца к межеванию, то зачем вообще связываться с этой недешевой процедурой? Отметим, что на сегодня ее стоимость устанавливается проводящими ее юридическими лицами с соответствующей лицензией. Цена, как правило, среднерыночная, но варьируется в зависимости от разных факторов. К таким факторам относится степень удаленности участка от цивилизации, размеры и рельеф надела, наличие/отсутствие правоустанавливающих документов и др.
Доводы ЗА межевание:
1. Возможность узаконить фактическую площадь участка.
Один из самых весомых доводов в пользу межевания — возможность законного увеличения площади земельного участка. Фактическая площадь земельного участка может быть как больше, так и меньше, чем площадь, указанная в документах на земельный участок. Это несоответствие может образоваться из-за неточности измерений при отводе земельного участка на местности.
В соответствии с Законом «О дачной амнистии», если уточненная при межевании площадь земельного участка превышает площадь, указанную в правоустанавливающих документах, не более чем на минимальный размер участка, установленный в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов РФ или органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования, она узаконивается.
Если такая норма не установлена, разрешенная прирезка не должна превышать 10% от площади межуемого участка, то есть составлять величину не большую, чем допустимая погрешность определения площади при межевании. Погрешность определения площади указывается в межевом плане, подготавливаемом по завершению кадастровых работ. При этом общий размер документируемого земельного надела не должен превышать предельного максимального размера, установленного для данного вида использования земель.
Описанное уточнение границы земельного участка абсолютно не означает возможность самозахвата. В соответствии с п.1 ч.5 ст.27 ФЗ О ГКН значение уточненной площади ЗУ должно соответствовать землеотводному документу (проекту границ ЗУ), или изданному после утверждения проекта границ правоустаналивающему документу, или правоудостоверяющему документу (полученному на основании правоустанавливающего документа проекта границ). Иными словами, кадастровый инженер работает с указанными документами, чтобы восстановить юридические границы ЗУ, установленные названными документами, а не фактической съемкой забора. Таким образом, в теории, он в принципе не сможет нарушить требования Закона, и расхождение исходной и уточненной площадей всегда будут в пределах 10% (или минимального размера, установленного нормативными актами).
Некие плюсы можно найти и в той ситуации, когда фактическая площадь земельного участка оказывается меньше площади по документам: вы также ее узакониваете и не платите лишнего земельного налога.
2. Раздел/выдел земельного участка.
Если в правоустанавливающих документах указан вид права «общая долевая собственность» (обычно, такая ситуация возникает после наследования земельного участка несколькими сособственниками), и сособственники решили выделить свои доли в натуре, необходимо сначала провести межевание участка с целью уточнения его фактических границ. Далее сособственники вправе самостоятельно определить способ и условия прекращения права общей долевой собственности — разделить общее имущество, либо произвести выдел доли из общего имущества.
Раздел ЗУ:
Основными принципами, которые должны соблюдаться при разделе, являются сохранение категории земель и соответствие вновь создаваемых участков требованиям к предельным размерам, а также установленным законодательством о градостроительной деятельности нормам.
Участок земли, на котором отсутствуют постройки, можно делить только в том случае, если соблюдаются требования к минимальным и максимальным размерам. Разделение участков с расположенными на них строительными объектами осуществляется в соответствии с условиями к их эксплуатации и возможно только, если будет обеспечена возможность пользоваться постройками.
Выдел доли из ОС:
Возможен также вариант выдела земельного участка. Доля по закону не имеет физически ощутимых границ, поэтому участники общей долевой собственности могут прибегнуть к выделу своей доли, чтобы в дальнейшем иметь право зарегистрировать ее. Важно помнить, что при выделе земельного участка исходный участок остается в измененных границах (измененный земельный участок), но с первоначальными характеристиками.
При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
Важно!
Выдел отличается от раздела тем, что в первом случае выделяется доля одного из сособственников без прекращения права общей собственности для остальных ее участников, во втором — общая собственность на имущество полностью прекращается. Раздел происходит, в частности, когда объект недвижимости принадлежит двум гражданам и одному из них выделяется его доля, либо когда все участники потребуют выдела в натуре принадлежащих им долей.
Прочее:
Существует и такой вид межевания, как раздел земельного участка с сохранением исходного. Такие случаи – в последнее время не редкость, например, данный вид межевания используют, если участок предоставляется некоммерческому объединению, для ведения огородничества или садоводства, то есть, участок находится в общем пользовании. Исходный участок при этом сохраняется в измененных границах, а каждый отдельный обязательно должен быть поставлен на кадастровый учет.
3. Возможность восстановить утраченные границы участка.
Мало в каком из садоводческих товариществ сегодня отсутствуют «заброшенные» участки с необозначенными границами. Если генеральный план в целом не нарушен и часть участков в товариществе прошла межевание, кадастровый инженер может помочь определить расположение «заброшенного» участка при межевании и установить межевые знаки, обозначающие границы такого участка. Восстановление границ участка производится также при межевых спорах с соседями.
Для восстановления границ необходимо предоставить в геодезическую организацию соответствующую документацию (кадастровую выписку, либо выкопировку из генплана, либо план-приложение к правоустанавливающим документам). Необходимые координаты также могут быть найдены в учетной карточке, землеустроительном деле, на топографической съемке участка и т.п. Однако юридической силы они не имеют и могут использоваться для восстановления границ только в том случае, если владелец в них уверен.
Если координат на участок нет в кадастре, в таком случае произвести восстановление границ все же можно. Такое восстановление производится по геоданным и возможно только тогда, когда сохранились неизменными как минимум две точки забора, в которых хозяин участка уверен. В описанной ситуации точность положения поворотных точек границы участка будет, конечно, меньшей, но удовлетворительной. Также возможно восстановление границ участка по длинам его сторон. Здесь берется в расчет положение границ соседей. Однако в данном случае точность будет ещё меньше.
После проведения на местности геодезической разбивки земельного участка и закрепления его поворотных точек инженер подписывает Акт сдачи межевых знаков на наблюдение за сохранностью.
4. Оформление участков нестандартной формы.
Сегодня разнообразие форм садовых участков просто поражает воображение: есть и угловые, и Г-образной формы, узкие — сужающиеся, многоугольные и даже закругленные участки. В таких случаях определение площади участка без специальных измерений не представляется возможным.
Причиной образования участков сложной/нестандартной конфигурации может стать как «наступление» предприимчивых соседей, так и исходный природный рельеф местности (обрыв, лес, поворот дороги и т.п.). В таком случае лучшим выбором будет узаконить сложную геометрическую форму надела через межевание, что избавит владельца от ненужных проблем в будущем.
5. Устранение несоответствия фактической застройки Генеральному Плану.
Генплан — это основной юридический градостроительный документ, на основании которого должна осуществляться планировка, застройка, реконструкция и иные виды градостроительного освоения территории населенного пункта. Однако во многих садоводческих товариществах, основанных в «лохматом году», разбивка территории на участки проводилась буквально «на глазок» (особенно это касается участков по внешним границам рекреации). Конечно, кадастровые инженеры, в соответствии с законодательством, должны были опираться на генплан. Но реалии сегодняшнего дня демонстрируют, что это правило не всегда соблюдалось. В связи с чем, на практике мы можем увидеть несоответствие фактической разбивки и генерального плана.
В теории, в рассматриваемой ситуации изменения в генплан за счет изменений границ индивидуальных участков должны вносить за свой счет владельцы этих участков. Здесь хотим отметить, что корректировка Генерального плана садоводства и согласование его с органами архитектуры, градостроительства, охраны окружающей среды, с учреждениями санитарно-эпидемиологической службы, органами Государственной противопожарной службы и экологического надзора требует много времени и средств. И получается, что собственнику проще «легализовать» свой участок путём межевания, вместо того, чтобы тратить свои сбережения на корректировку генплана.
В пользу этого утверждения можно также добавить, что межевание проводится по ФАКТИЧЕСКИМ границам участков (в том виде, в каком они были на момент межевания). И тот нюанс, что они не соответствуют генплану, может остаться незамеченным, поскольку при межевании все границы участка должны быть согласованы с соседними землепользователями (границы с ЗОП – с Председателем СНТ).
Если в дальнейшем несоответствие генплану все-таки будет замечено и найдутся желающие оспорить отмежеванные границы в суде (например, СНТ — со стороны ЗОП, или заинтересованные лица — со стороны других границ), то даже в этом случае перспектива опровергнуть подписи в «Акте согласования границ» представляется нам весьма призрачной, а шансы признания иска — мизерными. Ведь, как показывает практика земельных споров, у кого первого на кадастровой карте в Земельном комитете появляется нанесённый отмежеванный участок со всеми точками-координатами, тот и прав. Можно сказать, «кто первый встал, того и тапки»!
6. Увеличение ликвидности земельного участка.
Оценка земельного участка проводится на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных при различных подходах.
Не будем углубляться в рассмотрение сущности каждого из этих подходов, а лишь вкратце отметим их особенности. Итак:
- Доходный подход основан на методах, позволяющих получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. То есть оценивается способность ЗУ приносить доход в будущем на протяжении всего срока его эксплуатации. При таком подходе рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов, части дохода от объекта бизнеса или других выгод.
- Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком. Данный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах на аналогичные ЗУ. Описываемый подход основывается на методе сравнения продаж и методе распределения.
- метод сравнения продаж предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.
- метод распределения предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений, т.е. основан на расчете соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. При расчетах цена объекта недвижимости разделяется на две части: стоимость зданий и стоимость собственно ЗУ, после чего вычисляется доля земли в стоимости объекта = Стоимость земли / Стоимость объекта = Стоимость земли / (Стоимость земли + Стоимость зданий).
- Затратный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка исходит из того, что благоразумный покупатель не заплатит за участок бóльшую сумму, чем та, в которую обойдется при¬обретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности объекта в приемлемый для строительства период. При таком подходе учитываются не только прямые затраты на строительство, но принимаются во внимание и косвенные издержки — расходы, необходимые для организации и сопровождения процесса строительства (затраты на проектирование, подготовку территории строительства, все виды на-логов, затраты на отвод земельного участка, проценты по кредитам, страховые платежи и т.п.).
Итак, если на результаты оценки с применением доходного подхода факт межевания будет влиять в меньшей степени, то результаты, полученные с применением сравнительного и затратного подходов, будут варьироваться в довольно широком диапазоне в зависимости от наличия/отсутствия установленных границ.
Если применять для оценки ЗУ сравнительный подход, стоимость участка с межеванием будет тем выше, чем больше аналогичных участков представлено на рынке. Как мы помним, после отмены процедуры межевания как обязательной, без межевания регистрируется около 1 млн. участков в год. Следовательно, процент участков, прошедших межевание, остается довольно небольшим от общего числа представленных к продаже.
Одно НО: в конце 2012 года представителями власти было высказано предложение о возврате к обязательному межеванию земельных участков, а волнения в СМИ и рассуждения ЗА и ПРОТИВ не утихают до сих пор. И хотя, по прогнозам экспертов возврата к обязательному межеванию быть не может, потенциальные покупатели, «прошерстив» интернет, вряд ли предпочтут участок без межевания, желая перестраховаться.
Ведь до сих пор в кадастровых паспортах участков без межевания кадастровые палаты пишут, что «границы участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства», подразумевая, что реальный забор устанавливает границу «хуже», чем виртуальные координаты. Их мотивы пока оставим в стороне.
А что же наш покупатель? Скорее всего, особенно если речь идет о дорогостоящей земле, для снижения собственных рисков он постарается приобрести участок с «закрепленными границами». Более того, в сложившейся ситуации на сторону предпочитающих межевание встают и банки, в том случае, когда участок приобретается с использованием кредитных средств.
Получается, большинство покупателей будут настаивать на проведении межевания, чтобы иметь на руках документы, подтверждающие покупку не какого-то абстрактного земельного участка, «без точной площади и согласованных границ», а «реального», отмежеванного участка.
И, с падением спроса на участки без межевания, падает их ликвидность. Поскольку собственникам таких ЗУ сложно найти покупателя, согласного купить участок земли, границы которого, в его понимании, точно не определены, не согласованы с соседями, точная площадь которого неизвестна. Конечно, покупатель рано или поздно найдется. Однако по факту рыночная цена такого участка все равно будет существенно ниже цены того, межевание которого было проведено.
В случае с затратным подходом к оценке стоимости ЗУ все еще проще. Пожелав провести межевание, новоиспеченный владелец земли вынужден будет раскошелиться на ту или иную сумму. А это и есть косвенные издержки, которые принимаются во внимание при расчете стоимости ЗУ при затратном подходе. Чем они выше, тем меньше будет стоимость участка и, следовательно, его текущая ликвидность.
Мы рассмотрели основные аспекты, которые могут мотивировать землевладельца провести межевание своего участка. В качестве резюме хотим перечислить тех, кому межевание действительно выгодно.
- Кадастровые инженеры и соприкасающиеся с ними государственные структуры. Последние своей неприязни к отмене обязательного межевания никогда особенно и не скрывали. Например, работники БТИ, занимающиеся в настоящее время техническим и кадастровым учетом строений, предпочитают использовать готовые электронные координаты угловых точек участка, полученные от геодезистов. Как говорится, «и волки сыты, и овцы целы». Вот только владельцу участка зачастую услуги по межеванию явно навязываются.
- Агентства недвижимости и нотариусы. Для собственного удобства, а также чтобы не упустить возможность получения дополнительной прибыли, они развешивают на уши доверчивого дачника аргументы про «современные технологии», «защищенность собственников», «отсутствие межевых споров» и т.п. И заодно страхуют себя от возможных неприятностей, не сильно пытаясь побороть заблуждение, что вероятность оспаривания сделки меньше, если межевание земельного участка произведено.
- Госслужащие, которые хотят, наконец, выполнить постановление Конституционного суда от 30 июня 2011 г., разрешающего прописку (регистрацию) на дачах сельхозземель. И, как условие, считают, что границы участков этих дач должны быть на карте, чтобы можно было осуществлять контроль за местом пребывания граждан для исполнения их обязанностей как налогоплательщиков, лиц в судопроизводстве, военнообязанных.
- Сторонники инноваций, желающие, увидеть кадастровую карту без пробелов. В 2010 году в рамках Федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости» стартовал интернет-портал «Публичная кадастровая карта» (ПКК). Там по кадастровому номеру участка можно определить его местоположение с наглядной привязкой к карте. Однако, даже в рамках нашего отдельно взятого СНТ, из 1045 членов (по последним данным) должным образом оформили свои участки лишь 443. Причем основная их часть имеет статус «ранее учтенный», что означает те самые, «должным образом не определенные», границы. То есть большинство участков в снт «Звезда» были поставлены на кадастровый учет без межевания. А остальные 612 и вовсе не состоят на кадастровом учете! И множество проплешин среди единичных закадастрированных участков явно режут глаз создателям ПКК. Программа движется с очевидной пробуксовкой. А государство теряет огромное количество денег из-за того, что эти участки просто «висят в воздухе». Ведь сегодня дачники, не зарегистрировавшие свою землю, налогов не платят вообще. Но интересы здесь в первую очередь государственные, а не частные. Например, всеобщая «кадастриализация» упрощает процесс изъятия земли для инфраструктурных объектов и т.п.
Теперь рассмотрим доводы ПРОТИВ межевания.
Самый главный аргумент против межевания — это существенная затрата времени и средств. Например, в Московской области работы по межеванию стоят в среднем от 10 до 15 тыс. рублей, а продолжительность их — от шести месяцев до года. Более того, кадастровые инженеры с охотой сваливают часть работ на плечи заказчика, типа сходи туда, принеси то. В итоге землевладельцу приходится бродить с бумажками по различным организациям, собирая подписи и печати, выполняя большую часть работы инженеров за собственные деньги.
Еще один подводный камень – возможные сложности с соседями, когда речь заходит о подписании акта согласования границ. Если вы годами выращивали на своем участке крапиву и вызывали этим недовольство соседей, то они могут постараться испортить вам жизнь — не подпишут акт согласования границ. И это бы еще ладно, соседи могут написать и возражение по границе. В этом случае регистрация земельного участка возможна только после предъявления документа о разрешении межевого спора. А это означает — судебное разбирательство, причем — отнюдь не на день и два, оно может затянуться и на годы.
Кроме того, нередки ошибки в установлении границ при межевании. В некоторых регионах России количество уже выявленных ошибок доходит до 13%. А в результате заказчик отвечает за все, и ошибки устраняются за его счет. И пока участки с ориентировочными границами благополучно проходят процедуру регистрации права, в судах всё растёт и растёт количество бесконечно тянущихся межевых споров! И не забывайте о том, что кадастровые инженеры, проводившие межевания, не обязаны участвовать в судебных разбирательствах по земельным границам.
Также спокойной жизни можно не ждать, если на земельном участке на момент проведения межевых работ имелись строения и сооружения. При сносе старых или возведении новых объектов, при создании или ликвидации пристроек, изменяющих площадь, занятую каждым таким объектом, актуальность сведений, содержащихся в кадастровом паспорте, будет утрачена. Восстановить актуальность кадастрового паспорта земельного участка можно будет только по результатам новых межевых работ и новых соответствующих затрат. Если же в такой ситуации кадастровый паспорт не обновлять, то при совершении сделки с участком придётся лукавить, указывая в договоре прежнее состояние домовладения, либо подтверждать изменения новой технической документацией БТИ.
И самый главный довод против межевания состоит в том, что нормативные требования к проведению межевых работ с течением времени могут изменяться. До 2001 года при геодезической съёмке координаты поворотных точек границ участка не определялись. А теперь определяются. В недалёком будущем, возможно, станет необходимым съёмка рельефа участка с определением его высоты над уровнем моря или будут усовершенствованы технологии определения тех же координат, что ужесточит требования к точности координатного описания участка. Всё это чревато тем, что в одночасье местоположение отмежёванного участка станет неустановленным, а его площадь – ориентировочной!
Итак, дилемма о межевании, в общем, не имеет четкого ответа, поэтому, исходя из конкретных обстоятельств, это решение придется принимать каждому садоводу лично. Однако в подавляющем большинстве случаев необходимость межевания отсутствует. А вот денежный интерес исполнителей межевания присутствует всегда.
«Большинство фирм, работающих на рынке межевания, откровенно наживаются за счет людей», — считает Андрей Туманов, председатель Московского союза садоводов. По его мнению, уверения в больших затратах на саму процедуру — одни разговоры, а ажиотаж на межевание создается искусственно.
Это мнение разделяют и другие специалисты и добавляют: необходимо срочно определить орган, в который граждане не только могли бы жаловаться на фирмы, завышающие цены на землемерные работы, но и который накладывал бы административную ответственность как на должностные, так и на юридические лица. Причем наказание должно быть жестким — вплоть до отзыва лицензии.
Надеемся, что данная статья поможет вам определиться, как оформлять в собственность ваш земельный участок — с межеванием или без оного. Только помните, что решение остается за вами. Будьте бдительны и не позволяйте втянуть себя в эту процедуру при отсутствии на то должных оснований!